（開(kāi)頭）近來(lái)友人圈突然冒出一堆中介在刷屏："濱江某盤(pán)直降80萬(wàn)""未來(lái)科技城驚現(xiàn)2字頭房源"...看得民氣里直癢癢。但回頭又刷到專(zhuān)家剖析："樓市拐點(diǎn)尚未到來(lái)"。哎喲喂，咱們個(gè)別老百姓到底該信誰(shuí)？今天咱們就攤開(kāi)地圖說(shuō)亮話(huà)，用菜場(chǎng)買(mǎi)菜的層次聊聊買(mǎi)房這件事。

---

政令松綁=房?jī)r(jià)要漲？別被帶節(jié)奏！

上個(gè)月杭州攤開(kāi)限購(gòu)那會(huì)兒，我表弟連夜給我打電話(huà)："哥！來(lái)日是不是該去售樓處排隊(duì)？"終局呢？第二天他看中的奧體盤(pán)反而收回了98折優(yōu)惠。這事兒說(shuō)明啥？

• 限購(gòu)消除≠立刻漲價(jià)，開(kāi)拓商庫(kù)存負(fù)荷大的地域可能持續(xù)促銷(xiāo)
• 土拍商圈才算是風(fēng)向標(biāo)（比如說(shuō)錢(qián)江紀(jì)元城地塊流拍就要小心）
• 記著這一個(gè)公式：地鐵打算+學(xué)區(qū)落地＞短期政令刺激

我跟你說(shuō)，當(dāng)初有些販賣(mài)拿著2016年的漲價(jià)案例忽悠人，那會(huì)兒和當(dāng)初能比嗎？當(dāng)年住民負(fù)債率才36%，當(dāng)初都62%了！這就好比讓吃飽的人再硬塞個(gè)饅頭，哪那么容易？

---

首付兩成是餡餅仍是陷阱？

當(dāng)初各家銀行都在推"兩成首付"，聽(tīng)著是挺美。但咱得扒開(kāi)算算賬：

markdown復(fù)制
以300萬(wàn)房子為例
原首付三成：90萬(wàn)
現(xiàn)首付兩成：60萬(wàn)
月供從10736元漲到13420元（30年期）

省下的30萬(wàn)首付，30年要多還近10萬(wàn)本錢(qián)！這就跟信譽(yù)卡分期一個(gè)道理，看起來(lái)負(fù)荷小了，事實(shí)成本更加高。特殊是做電商、自前言的友人，現(xiàn)金流不穩(wěn)固真得慎選。

---

現(xiàn)房販賣(mài)時(shí)期來(lái)了？小心這些坑

客歲杭州實(shí)行"現(xiàn)房販賣(mài)"試點(diǎn)，今年去看房確實(shí)踏實(shí)不少。不過(guò)上個(gè)月陪友人收房，仍是發(fā)現(xiàn)陽(yáng)臺(tái)推拉門(mén)關(guān)不嚴(yán)、地暖分水器裝反了這些鬧心事。給人們提一個(gè)醒：

1. 雨天驗(yàn)房比晴天管用（滲水癥結(jié)現(xiàn)原形）
2. 帶個(gè)乒乓球驗(yàn)地面平坦度（滾得快慢藏玄機(jī)）
3. 查備案價(jià)別偷懶（有些現(xiàn)房比期房還貴15%）

有個(gè)真實(shí)案例，城北某盤(pán)宣揚(yáng)"精裝現(xiàn)房拎包入住"，終局業(yè)主聚群體維權(quán)，原因是樣板間的智能馬桶變成個(gè)別款，開(kāi)拓商還振振有詞："公約寫(xiě)的是'同檔次商品'"...

---

利率還會(huì)不會(huì)降？銀行司理說(shuō)瞎話(huà)

昨天特意約了建行做信貸的老同學(xué)吃飯，三杯酒下肚總算掏出點(diǎn)干貨：

• 當(dāng)初4.2%的利率確實(shí)史實(shí)低位，但央媽手里尚有牌（存量房貸利率可能再調(diào)）
• 選LPR浮動(dòng)利率別猶豫（未來(lái)10年金融增速放緩是大趨勢(shì)）
• 組合貸不是萬(wàn)能藥（公積金貸款部分提前還貸不劃算）

他打了個(gè)比方：當(dāng)初就像超市大促，確切實(shí)打折，但別指望打骨折。特殊是改善型顧客，不如等等二套房貸政令松動(dòng)，這可比省本錢(qián)切實(shí)多了。

---

老破小能不能買(mǎi)？社區(qū)大媽都知道的秘密

中介老推舉市中心老破小，說(shuō)什么"舊改升值""學(xué)區(qū)保底"。但我去閘弄口實(shí)地蹲了三天，發(fā)現(xiàn)三個(gè)本相：

1. 加裝電梯的單元，房?jī)r(jià)比沒(méi)裝的貴5000/㎡
2. 劃入名校團(tuán)體的掛牌價(jià)立漲20%
3. 但房齡超25年的，貸款年限直接砍半！

我街坊張阿姨客歲270萬(wàn)買(mǎi)的采荷老破小，今年同戶(hù)型成交價(jià)只剩240萬(wàn)。為啥？隔壁小區(qū)外立面改造時(shí)加了保溫層，她家那棟出于住戶(hù)意見(jiàn)不統(tǒng)一沒(méi)搞成，炎天開(kāi)空調(diào)都比別家費(fèi)電。

---

說(shuō)到最后，你們斷定要問(wèn)：那當(dāng)初到底能不能買(mǎi)房？我的意見(jiàn)是——買(mǎi)得起、用得上、供得動(dòng)這三條同時(shí)知足就武斷出手。別總想著抄底，2018年喊房?jī)r(jià)要崩的人，當(dāng)初不也閉嘴了？記著房子實(shí)質(zhì)是容器，裝的下你的生涯才算是莊重事。就像我誰(shuí)人買(mǎi)了良渚文明村的友人說(shuō)的："天天推開(kāi)窗能望見(jiàn)竹林，比啥K線(xiàn)圖都治愈！"